不動産のSNS集客の成功のコツは業態ごとに違う！媒体の使い分けと人気の運用代行7社を比較！

「不動産のSNS集客」という言葉は、実務では4つの別々の仕事を指しています。賃貸仲介は今月申し込める部屋を回転させる仕事、売買仲介は半年後に売却を決めるユーザーから指名を取る仕事です。投資用不動産は融資条件で買い手を選別し、新築分譲は販売期間のうちに完売させます。

同じInstagramを開いても、投稿の頻度も追いかける指標も、業態ごとに逆の方向へ振れます。

2026年時点で、不動産会社のSNS運用は「とりあえず物件情報を流す」段階を抜けつつあります。ポータルサイト経由の反響1件あたりの単価が上がり続けているためです。指名と直接反響をつくる導線として、SNSの情報発信を設計し直す会社が増えています。

一方でSNSの投稿も宅地建物取引業法上の広告に当たるため、取引態様の明示やおとり広告の禁止といったルールの外側には出られません。

ここでは、4業態それぞれの勝ち筋と、法規制を踏まえた投稿の作り方をまとめました。5媒体の使い分け、反響から成約までの追客設計、運用代行会社の比較までを現場で回せる手順に落としています。

第1章 賃貸仲介・売買仲介・投資用・新築分譲｜不動産のSNS集客は業態で勝ち筋が変わる

同じ「不動産のSNS集客」でも、扱う商品が変われば運用設計は別物になります。本章では4つの業態を2つの軸で分解し、以降の全章が参照する土台をつくります。

1-1. 業態を分ける2軸｜検討期間の長さと物件在庫の回転速度

業態を分ける軸は、ユーザーの検討期間の長さと物件在庫の回転速度の2つです。掛け合わせると、賃貸仲介・売買仲介・投資用不動産・新築分譲の4象限に整理できます。

検討期間が短く在庫の回転が速い賃貸仲介では、投稿は「今ある部屋を今週中に埋める」フロー型になります。検討期間が長い売買仲介では、「半年後に思い出してもらう」ストック型に寄ります。フォロワーを集める目的も、前者は反響の母数づくり、後者は担当者への信頼の蓄積と変わります。

1-2. 賃貸仲介のSNS集客｜「今申し込める部屋」を回転させて反響を取る

賃貸仲介のSNS集客は、在庫の鮮度が成果に直結します。繁忙期の1〜3月は在庫が数日で入れ替わるため、投稿頻度は週4〜5本、ルームツアーの短尺動画を軸にするのが現実的です。

追いかける指標はフォロワー数ではなく、ユーザーのプロフィール遷移数とLINE登録・来店予約の数です。賃貸のユーザーは引っ越したい時期が決まっており、接触から申し込みまでが短く済みます。投稿の本数がそのまま反響の母数になるため、撮影と編集を止めない体制づくりが最優先です。

1-3. 検討期間の長さを味方にして担当者を指名させる｜売買仲介のSNS集客

売買仲介では、ユーザーが売却や購入を決めるまでに数か月から1年以上かかります。この長さはSNSでは有利に働きます。検討期間が長いほど、投稿を通じて担当者の顔と考え方に触れる回数が増えるためです。

投稿の主役は物件ではなく人と知識です。査定の考え方、売り出し価格の決め方、契約時の行き違いといったテーマを、宅地建物取引士の視点で解説する情報発信が指名につながります。動画は1本5〜10分の解説形式が扱いやすく、YouTubeと相性の良い領域です。

1-4. 利回りと融資の解説で見込み客を選別する投資用不動産の発信設計

投資用不動産のSNS集客は、フォロワーを増やすことより買える人だけを残す選別に価値があります。条件が合わないユーザーを大量に集めても、営業工数が増えるだけで成約にはつながりません。

そのため投稿では、表面利回りと実質利回りの違い、金融機関ごとの融資姿勢、保有中のキャッシュフローの読み方といった踏み込んだテーマの情報発信を行います。内容の難度を上げること自体がターゲットの選別装置になり、フォロワーの質が揃います。X（旧Twitter）とYouTubeの長尺解説の組み合わせが噛み合う領域です。

1-5. 販売期間が区切られた新築分譲の「期限つき」SNS運用の組み立て方

新築分譲は、販売期間という締め切りがある点で他の3業態と異なります。運用は常時発信ではなく、着工前の認知づくり、モデルルーム公開、最終期の告知と、段階ごとにテーマを切り替えるキャンペーン型です。

注意したいのは、工事完了前の広告表示に法令上の制限がある点です。宅地建物取引業法第33条は、工事完了前における広告を制限しています。

都市計画法第29条の許可や建築基準法第6条第1項の確認などの処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地・建物の売買等に関する広告はできません。SNSの先行投稿も広告に含まれるため、公開時期は許可取得の進捗と揃えます。

隣接する住宅・リフォーム領域では「リフォームのSNS集客は施工事例をだけじゃダメ！媒体別の役割分担と指名に繋げる設計を公開」で施工事例の資産化を整理しています。ターゲットの作り方は新築分譲にも応用できます。

第2章 ポータルサイト依存から抜け出せない不動産集客の構造｜SNSが効く4つの理由

不動産会社の集客が抱える課題は「SNSをやっていないこと」ではなく、反響の入口がポータルサイト1本に寄っていることです。その構造にSNSがどう作用するかを4つの角度から整理します。

2-1. 反響1件あたりの単価が上がり続けるポータル依存の限界

ポータルサイトは反響が読める代わりに、同じ商圏の競合と同じ画面で並びます。掲載枠や上位表示のオプションを買い増すほど他社も同じ手を打つため、反響1件あたりの単価は年々押し上げられます。

さらに、ポータルサイト経由のユーザーにとって選択の基準は物件そのものです。会社を選んでいるわけではないため、同じ物件を扱う他社へ乗り換えられやすい構造が残ります。掲載費を下げれば反響が減るという関係から抜けられない点が、依存の本質的な問題です。

2-2. 指名検索と直接反響を生むSNS集客のメリット｜広告費に比例しない導線

SNSでつくれるのは、物件ではなく会社と担当者への指名です。投稿を見続けたユーザーが社名で検索して直接問い合わせる流れができれば、反響は掲載費から切り離されます。指名検索の受け皿となる自社サイト側の設計は「不動産業界でのSEO対策のキーワード戦略と具体施策7選！上位表示のための完全ガイド」で扱っています。

株式会社Grillの運用経験上、SNS経由の反響はポータル経由と比べて商談の初速が速い傾向があります。情報発信を通じてユーザーとの共通言語ができているためです。投稿を通じて事前に会社の考え方を知っているため、初回の面談で条件の擦り合わせから入れるためです。

2-3. 内見の歩留まりが上がる｜動画で「行く前に絞り込める」状態をつくる

SNSが効く2つ目の理由は、内見の歩留まりが上がることです。間取り図と数値だけでは、部屋の広がりや日当たりは伝わりません。動画なら動線を切らずに見せられるため、ユーザーは現地に行く前に暮らしを想像できます。

つまり動画の役割は「集めること」ではなく「行く前にふるいにかけること」です。株式会社Grillの運用経験上、ルームツアーを見てから来店したユーザーは、条件不一致で内見が空振りするケースが少ない傾向があります。案内件数を増やさずに成約へ近づけられます。

2-4. 相続・住み替え・空室対策｜業態ごとに「まだ探していない層」と接点を持てる

3つ目の理由は、検討を始める前の層に届くことです。ただし潜在層は業態ごとに中身が違うため、ターゲットの定義から分けます。

賃貸仲介なら更新時期が近い入居者、売買仲介なら相続や住み替えを保留している所有者です。投資用不動産なら融資枠を余らせた既存オーナー、新築分譲なら数年後の建て替えを考える層になります。この層に届く情報発信は物件情報ではなく判断材料で、固定資産税の扱いや空室の原因分析が入口です。

2-5. 蓄積した投稿が資産になる｜不動産SNS集客のストック効果

4つ目の理由がストック効果です。広告は出稿を止めた瞬間に露出がゼロになりますが、SNSの投稿は残り、1年後にユーザーへ届くこともあります。

ただし資産になるのはノウハウ系の情報発信だけで、物件情報は成約とともに価値を失います。この2種類を混ぜないことが、不動産SNS集客の設計上の分岐点です。

第3章 物件という「流れる在庫」を扱う不動産SNS運用の3つの前提

不動産のSNS運用が他業種と決定的に違うのは、扱う商材が日々入れ替わる点です。公開した瞬間から陳腐化が始まる前提を、運用ルールに落とし込みます。

3-1. 成約済み物件の投稿をどう扱うか｜削除・アーカイブ・実績転換の判断基準

成約した物件の投稿を放置すると、第4章のおとり広告に該当するリスクが生じます。問い合わせたユーザーを落胆させ、炎上の火種にもなります。かといって全て削除すると、アカウントの投稿数が目減りし、実績も見えなくなります。

判断の基準は、その投稿が物件情報として機能しているかどうかです。次の3通りで処理を分けます。

• 削除： 賃料・間取り・所在地など、取引条件が具体的に書かれている投稿
• アーカイブ： キャンペーン的な内容で、残しても意味がない投稿
• 実績への転換： キャプションを「ご成約いただきました」に書き換え、取引条件の記載を落として実績紹介にする投稿

3-2. フロー型投稿とストック型投稿の比率設計｜物件・エリア・ノウハウの3層

投稿は「物件」「エリア」「ノウハウ」の3層に分け、比率を先に決めます。物件はフロー型、残る2つはストック型の情報発信です。

賃貸仲介なら物件6割・エリア2割・ノウハウ2割、売買仲介なら物件2割・エリア3割・ノウハウ5割が目安です。投資用不動産はノウハウの比率をさらに上げます。この比率は第1章の2軸から導かれるため、業態が変われば作り直します。

比率を決めておく効果は、成約で物件投稿が消えてもアカウントが痩せない点にあります。ストック型が半分以上を占めていれば、在庫の入れ替わりに左右されない土台ができます。

3-3. 撮影素材を使い回す前提で組む内見動画の撮り方と保管ルール

現地に行ける回数には限りがあるため、1回の撮影で複数媒体分の素材を確保します。縦型のルームツアー、横型の解説動画用、静止画の3種類を同じ訪問で押さえるのが基本の型です。

保管のルールも先に決めます。物件番号でフォルダを切り、撮影日・撮影者・使用可否を管理表に残します。オーナーや入居者の許諾範囲も記録すると、後から動画を再利用する判断が速くなります。

第4章 宅建業法と不動産公正競争規約｜SNS投稿で違反になりやすい表現と回避策

SNSの投稿も、宅地建物取引業法上は広告として扱われます。紙のチラシと同じルールが適用される前提で、投稿テンプレートの側に規制対応を組み込みます。

4-1. SNSの物件投稿にも必要な取引態様の明示｜キャプションへの書き方

宅地建物取引業法第34条第1項は、宅地または建物の売買、交換、貸借に関する広告をするときに、取引態様の別を明示するよう義務づけています。明示すべきなのは、自己が契約の当事者となるか、代理人として成立させるか、媒介して成立させるかの別です。SNSで物件情報を扱う投稿は、この「広告」に該当します。

表記の方法は、不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」で具体化されています。同規約第15条第1号を受けた施行規則第9条第1号は、「売主」「貸主」「代理」または「媒介」（「仲介」）の別を、これらの用語を用いて表示することとしています。「取扱：媒介」のように、規定された用語をそのまま使うのが安全です。

実務上は、キャプションの末尾に固定のブロックを置く形が扱いやすくなります。定型文をテンプレート化し、投稿のたびに数値だけ差し替えます。

4-2. おとり広告と判断される投稿パターン｜成約済み物件の放置が最大のリスク

表示規約第21条は、事業者が行ってはならない広告表示として3つの類型を挙げています。1つ目は、物件が存在しないため実際には取引することができない物件に関する表示です。2つ目は物件は存在するが実際には取引の対象となり得ない物件の表示、3つ目は取引する意思がない物件の表示です。

SNSで最も起きやすいのは2つ目の類型です。成約した部屋の投稿を消さずに残すと、存在するが取引の対象になり得ない物件の表示に当たり得ます。消し忘れた投稿に問い合わせが入り、別の物件を案内する流れになると、意図せずおとり広告の構図が完成します。

4-3. 「最安」「日本一」が使えない理由｜不動産広告で不当表示になる言い回し

表示規約第18条第2項は、一定の用語の使用を制限しています。表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、これらの用語は使用できません。

対象は「最高」「最高級」などの最上級を意味する用語、「格安」「激安」「掘出」など著しく安いという印象を与える用語です。加えて「完全」「絶対」「万全」など全く欠けるところがないことを意味する用語、「日本一」「業界一」「当社だけ」など競争事業者より優位に立つことを意味する用語も含まれます。

さらに同項では、最上級を意味する用語と著しく安い印象を与える用語について、根拠となる事実を併せて表示する場合に限り使用できるとしています。SNSは文字数が短く煽り表現に寄りやすいため、テンプレートの段階でこれらの語を外しておくのが確実です。

宅地建物取引業法第32条も、広告において著しく事実に相違する表示を禁じています。実際のものより著しく優良・有利と誤認させる表示も同様です。写真の加工や動画の画角で実際より広く見せる演出も、この観点から見直します。

4-4. 徒歩分数・専有面積・築年数の表示ルールをSNS投稿に落とし込む

数値の表示にも規約上の基準があります。表示規約施行規則第9条第9号は、徒歩による所要時間を道路距離80メートルにつき1分間として算出するよう定めています。1分未満の端数が生じたときは1分として算出します。直線距離で計算した分数や、実際に歩いた体感の分数を書くことはできません。

面積については同施行規則第9条第15号が扱います。建物の面積（マンションにあっては専有面積）は延べ面積を表示し、車庫や地下室等を含むときはその旨と面積を表示します。畳数で表す場合は同条第16号により、畳1枚を1.62平方メートル以上の意味で用います。

「新築」の語も定義が決まっています。表示規約第18条第1項第1号は、新築を「建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」と定義しています。条件を満たさない物件への使用は避けてください。

第5章 Instagram・TikTok・YouTube・X・LINE｜不動産SNS集客で使い分ける主要媒体の優先順位

媒体ごとに届くユーザーの検討段階が違うため、全てを同時に始める必要はありません。5媒体の役割を整理したうえで、業態別の着手順を示します。

5-1. Instagram｜保存されるリールで「エリア×間取り」の指名を取る

Instagramは不動産のSNS集客で最初の候補になる媒体です。株式会社Grillの運用経験上、部屋を探すユーザーは「エリア名＋間取り」で検索する傾向があります。Instagramの投稿やリールにその組み合わせを明示すると、発見面から流入が生まれます。

重視する指標は保存数とプロフィール遷移率です。業界で広く指摘されている傾向として、フォロワー数が同じでも保存される投稿が多いアカウントのほうが問い合わせにつながります。物件写真は10枚のカルーセルにし、間取り図を1〜2枚目へ置きます。

5-2. TikTok｜フォロワー0からでも内見動画が拡散する仕組み

TikTok公式の説明によれば、おすすめフィードの推薦にフォロワー数は直接の要因として使われず、動画ごとの視聴データが用いられます。フォロワー0のアカウントでも露出を取れるため、不動産会社の新規参入と相性が良い媒体です。

伸びやすいのは、冒頭2秒で驚きを提示するルームツアーです。「駅徒歩5分でこの家賃」といった条件を先に出し、室内を切らずに見せます。ただし拡散範囲が広く、商圏外のユーザーからの反応も増えます。プロフィールに対応エリアを明記し、フォロワーの質を保ってください。

5-3. YouTube｜売買・投資用の検討層に効くルームツアーと解説動画

YouTubeは、検討期間が長い売買仲介と投資用不動産に向いた媒体です。1本10分前後の動画で物件の全体像や制度を伝えられるため、視聴するユーザーが担当者の知識量を判断できます。

動画は2種類を並行させます。1つは物件単位のルームツアー、もう1つは「住宅ローン控除の要件」のような物件に依存しない「解説動画で流入経路を設計する考え方」です。後者は公開から時間が経ってもユーザーに再生されるため、フォロワーが増えなくても資産になります。

5-4. X（旧Twitter）｜新着物件の速報性と同業ネットワークの使い方

X（旧Twitter）は、新着物件情報の速報と投資家層への情報発信に向いています。文字中心で密度の高い内容を短時間で出せるため、利回りや融資の話題を扱う投資用不動産の運用では中心媒体になり得ます。X（旧Twitter）を見るユーザーは反応が速く、リポストで一次拡散も起きます。

もう1つの使い道が同業のネットワークです。元付業者や管理会社の担当者もX（旧Twitter）を使っており、物件の紹介や客付けの相談が発生します。ただし炎上のリスクが最も高い媒体のため、第11章の運用ルールを先に整えてください。

5-5. LINE公式アカウント｜反響後の追客を担う受け皿として設計する

LINE公式アカウントは、新規リーチを取る媒体ではなく、SNSで接点を持ったユーザーを受け止める場所です。InstagramやTikTokから登録してもらい、希望条件のヒアリングと新着物件情報の配信を行います。

業界で広く指摘されている傾向として、LINEはメールより開封率が高く、繁忙期には即日の反応が期待できます。売買仲介では月1回のエリア相場配信のように、頻度を落として長く情報発信を続ける使い方が向いています。

5-6. 5媒体をどの順で始めるか｜業態別の着手優先順位マトリクス

限られた工数で成果を出すには、着手順を業態から決めます。第1章の4業態に対応させると次の順序が現実的です。

業態	1番目	2番目	3番目	反響が立ち上がるまでの目安
賃貸仲介	Instagram	TikTok	LINE公式アカウント	3週間〜2か月
売買仲介	YouTube	Instagram	LINE公式アカウント	2〜3か月
投資用不動産	X（旧Twitter）	YouTube	LINE公式アカウント	約2か月
新築分譲	Instagram	YouTube	LINE公式アカウント	販売期間に連動

地図検索からの来店導線はSNSとは別系統です。詳細は「地域1番店になる不動産会社のMEO対策の極意を解説！費用相場と代行5社・業態別ノウハウまで！」にまとめています。媒体全体の比較は「SNS広告7媒体の種類と特徴を徹底比較！5つの軸で見る目的別おすすめ媒体の選び方を解説」を確認してください。

第6章 反響から成約までの距離は業態で変わる｜不動産SNS集客で見込み客を取りこぼさない追客設計

SNSで反響が出ても、そこから成約までの距離は業態で大きく変わります。反響を受けた後の初動と、長期の追客を分けて設計します。

6-1. プロフィール欄から問い合わせまでを3ステップでつなぐ導線設計

投稿を見たユーザーが問い合わせに至るまでには、必ず3つの段階を通ります。投稿からプロフィールへ、プロフィールからLINEまたは自社サイトへ、そこから問い合わせへ、という流れです。

このうち最も離脱が起きるのがプロフィールです。対応エリア・取扱業態・免許番号・営業時間を4行以内で示し、リンク先を1つに絞ります。リンクが複数あるとユーザーが迷うため、賃貸ならLINE、売買なら査定フォームと主導線を1本決めてください。

6-2. 賃貸と売買で変える初動レスポンスの基準｜返信の速さが成約率を分ける

賃貸仲介では、返信までの時間がそのまま内見の獲得率に響きます。ユーザーは同時に複数社へ連絡するため、営業時間内は30分以内、時間外は翌営業日の午前中までを基準にします。

売買仲介では速さより中身が重要です。査定の相談に金額だけを返すと、ユーザーは比較の材料としか受け取りません。初回は周辺の取引事例と考え方を添えて返し、次の接点を作ります。同じ長期検討型である「注文住宅のリードを量より質で増やす考え方」も判断の参考になります。

6-3. すぐ動かない見込み客をLINE・メールで温め続ける仕組み

売買仲介と投資用不動産では、反響から成約まで半年前後かかるケースが珍しくありません。この期間に接触が途切れると、ユーザーは他社の担当者に相談先を移します。

接触の設計は頻度ではなく内容で組みます。月1回のエリア相場、季節ごとの制度変更、条件に合う物件情報が出たときの個別連絡という3種類を用意し、一斉配信だけにしないことが要点です。

第7章 不動産のSNS集客に強い運用代行会社7選｜支援範囲と料金で比較

代行会社を選ぶときは、料金の総額ではなく「どこまで含まれるか」で比較してください。不動産会社の場合は特に、撮影の同行可否と表示ルールのチェックを誰が担うかで実務の負担が変わります。実際、株式会社Grillを除く支援会社6社の公式サイトを2026年8月に確認したところ、料金レンジを公開している会社はありませんでした。

会社名	料金目安	得意な媒体	不動産特化	向いている企業
株式会社Grill	広告運用：最低出稿10万円〜／手数料10%〜　運用代行：月額数万円〜	Instagram・TikTok・YouTube・X（旧Twitter）	不動産の支援実績あり	業態別の設計から広告連動まで任せたい会社
株式会社いえらぶクリエイターズ	要問い合わせ	Instagram・動画	不動産専門	不動産業務システムと合わせて相談したい会社
株式会社プロパティフォース	要問い合わせ	Instagram	不動産専門	賃貸仲介のWeb集客を横断で見直したい会社
株式会社ビーステップ	要問い合わせ	Instagram・TikTok・YouTube・LINE	汎用	九州エリアで対面の支援を受けたい会社
株式会社コムニコ	要問い合わせ	Instagram・X（旧Twitter）	汎用	運用体制と炎上対策を整えたい会社
株式会社ガイアックス	要問い合わせ	複数媒体	汎用	全社的なSNS方針から設計したい会社
株式会社pamxy	要問い合わせ	YouTube・TikTok・Instagram	汎用	短尺動画の企画・制作を強化したい会社

7-1. 株式会社Grill

【業態別の設計と法令チェックまで含めて不動産のSNS集客を組み立てる会社】

株式会社Grillは、不動産会社のSNS集客を、第1章で示した業態の分解から設計します。賃貸仲介なら在庫の回転に合わせた投稿本数とルームツアーの量産体制を組みます。売買仲介なら、担当者の指名を取る解説動画とストック型の情報発信を積み上げます。取引態様の明示やおとり広告の回避といった表示ルールを投稿テンプレートに組み込み、公開前のチェック工程まで支援できる点が、汎用のSNS運用代行との違いです。

アカウントの戦略設計から撮影・編集、InstagramやTikTokでの投稿運用までを同じチームで担当します。YouTubeの解説動画、X（旧Twitter）での速報発信、LINE公式アカウントを使った追客も範囲内です。成約から逆算した指標を置き、保存数やプロフィール遷移率から反響単価までを一続きで追えます。物件の見せ方からターゲットの絞り込みまで、業界特性を踏まえた運用が可能です。

不動産のSNS運用でコストが膨らむ原因は、繁忙期に撮影と編集が滞ることと、表示ルールの確認を営業担当が抱え込むことです。GrillはAIで置き換えられる工程を自動化し、現地撮影と最終確認に人の工数を寄せています。その結果、SNS運用代行は月額数万円〜、広告運用は手数料10%〜・最低出稿10万円〜です。手数料は業界標準20%の半額水準にあたります。

項目	内容
会社名	株式会社Grill
所在地	東京都渋谷区東3丁目22−14 グランファースト恵比寿 5階
公式サイト	https://grill.co.jp/

7-2. 株式会社いえらぶクリエイターズ

【不動産業界に特化したSNS運用と動画制作のチーム】

いえらぶGROUPの一社として、不動産会社向けのSNS運用代行と動画制作を手がけています。業界の商習慣を前提に話ができるため、物件の扱いや繁忙期の投稿設計を説明する手間が省けます。Instagramのアカウント運用や物件紹介動画に対応し、料金は要問い合わせです。

項目	内容
会社名	株式会社いえらぶクリエイターズ
所在地	東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル24F
公式サイト	https://ielove-creators.co.jp/

7-3. 株式会社プロパティフォース

【不動産業界専門のデジタルマーケティング支援会社】

不動産業界に特化したデジタルマーケティング支援を提供し、Web集客全体の中でInstagram運用を位置づける進め方が特徴です。ポータルサイトへの依存度が高い状態から、自社サイトやSNSへチャネルを広げたい会社に向きます。料金は非公開のため個別に確認してください。

項目	内容
会社名	株式会社プロパティフォース
所在地	東京都新宿区北新宿4-4-2 大内ビル4F
公式サイト	https://property-force.jp/

7-4. 株式会社ビーステップ

【Instagram・TikTok・LINEまで横断するSNSマーケティング支援】

福岡を拠点に、Instagram・TikTok・YouTube・LINEを横断したSNSマーケティング支援を行っています。媒体をまたいだ導線設計を得意とし、投稿から問い合わせまでを一体で組みたい場合の選択肢です。九州エリアなら対面での打ち合わせがしやすく、料金は要問い合わせとなります。

項目	内容
会社名	株式会社ビーステップ
所在地	福岡市中央区天神1-1-1 アクロス福岡1F fabbit
公式サイト	https://www.b-step.net/

7-5. 株式会社コムニコ

【運用体制の構築とリスク管理に知見を持つSNS運用支援会社】

2008年設立で、企業アカウントの運用代行を長く手がけてきた会社です。運用フローの整備やチェック体制の構築に知見があり、炎上リスクを抑えたい会社と相性があります。複数部署でアカウントを扱う規模の不動産会社に向き、料金は公開されていません。

項目	内容
会社名	株式会社コムニコ
所在地	東京都港区虎ノ門4-1-13 プライムテラス神谷町9階
公式サイト	https://www.comnico.jp/

7-6. 株式会社ガイアックス

【ソーシャルメディアマーケティングを全社方針から設計する支援会社】

ソーシャルメディアマーケティングの支援を幅広く手がけ、個別の投稿運用にとどまらず全社のSNS活用方針から設計する進め方に対応します。複数拠点を持つ不動産会社でアカウントの運営方針を統一したい場合に向きます。社内担当者向けの体制づくりも相談でき、料金は要問い合わせです。

項目	内容
会社名	株式会社ガイアックス
所在地	東京都千代田区平河町2-5-3 MIDORI.so NAGATACHO
公式サイト	https://www.gaiax.co.jp/

7-7. 株式会社pamxy

【短尺動画の企画・制作を軸にしたSNS運用代行】

YouTube・TikTok・Instagramを中心に、短尺動画を軸としたSNS運用代行を提供しています。ルームツアーのように動画の出来が反響へ直結する領域では、企画と編集の力が成果を左右します。物件の動画を量産する体制を外部に持ちたい会社は、制作本数と運用範囲を示して見積もりを取ってください。

項目	内容
会社名	株式会社pamxy
所在地	東京都港区北青山1-3-1 アールキューブ青山3F
公式サイト	https://pamxy.co.jp/

第8章 反響につながる不動産SNSの投稿ネタ8選｜物件紹介だけに頼らない設計

物件情報だけを流し続けると、成約のたびにアカウントの中身が減ります。ここでは第3章の3層（物件・エリア・ノウハウ）を埋める投稿ネタを挙げます。

8-1. 内見ルームツアー｜間取り図と生活動線を同時に見せる

ルームツアーは不動産のSNS集客で最も反響に直結するネタです。玄関から水回り、居室、収納の順に回りながら間取り図を画面の隅に重ねると、ユーザーは位置関係を把握しながら見られます。

撮影は歩く速度を一定に保ち、各室で2〜3秒静止するだけで見やすさが変わります。冒頭に賃料・間取り・徒歩分数を出し、取引態様を末尾に添える構成が型です。

8-2. エリア紹介｜駅前・スーパー・学区など「暮らし」を切り取る

エリア紹介はストック型の情報発信で、成約しても価値が落ちません。駅前の様子、スーパーの営業時間、学区、夜道の明るさなど、内見では確認しきれない情報が喜ばれます。

同じエリアで物件が出るたびに引用でき、1本作れば繰り返し使えます。ターゲットが単身者かファミリー層かで施設を変えると、ユーザーにとっての実用性が上がります。

8-3. 初期費用の内訳解説｜仲介手数料・敷金礼金・諸費用を透明化する

初期費用はユーザーが最も不安を感じる論点です。仲介手数料、敷金・礼金、火災保険料、保証会社の利用料を1つずつ分解して示すと、問い合わせ前の心理的な壁が下がります。

金額は物件で変わるため、「賃料の4〜6か月分が目安」と比率で伝える構成にし、内訳の図解を添える形が扱いやすくなります。

8-4. 住宅ローンと契約手続きのハウツー｜宅地建物取引士の知識を出す

売買仲介では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、必要書類、引き渡しまでの流れの解説が効きます。宅地建物取引士が話す形にすると、情報発信の裏付けが伝わります。検討初期のユーザーに届きやすく、YouTubeの長尺動画とも相性があります。

8-5. スタッフの人柄が伝わる投稿｜担当者を指名させるコンテンツ

不動産の取引は担当者との相性で満足度が変わるため、人が見える情報発信は指名につながります。担当エリアの得意分野や失敗から学んだ話を、月2〜3本のペースで挟みます。

顔出しに抵抗があれば、手元や後ろ姿の動画に音声を重ねる形でも成立します。ユーザーが「この人に聞いてみたい」と感じ、フォロワーになる状態をつくることが目的です。

8-6. 入居後・引き渡し後の暮らし｜成約実績を発信資産に変える

成約した物件は、オーナーやユーザーの許諾を得られれば実績紹介として再利用できます。「この間取りを選んだ理由」という切り口に変えれば、ユーザーの判断材料にもなります。第3章の実績への転換が、この形の投稿です。

8-7. 空室対策とリノベーションのビフォーアフター｜オーナー向けの発信

管理受託を伸ばしたい会社は、オーナー向けの情報発信を別枠で用意します。空室が埋まらない原因の分析、原状回復とリノベーションの費用対効果、賃料設定の考え方が該当します。入居希望者向けの投稿とはターゲットが異なるため、アカウントを分けるかシリーズ名で区別してください。

8-8. 伸びている不動産アカウントに共通する3つの型

反響を出している不動産会社のアカウントには、共通する型があります。1つ目は「冒頭2秒で条件を言い切る」型で、賃料・エリア・間取りを最初に提示して視聴を維持します。

2つ目は「1投稿1論点」型で、1本の動画に複数の物件や話題を詰めません。3つ目が「シリーズ化」型で、同じフォーマットを繰り返し、ユーザーが次の投稿を予測できる状態をつくります。

住宅系で投稿ネタの組み立てを具体的に見たい場合は、「工務店のインスタ集客で見学会予約を増やす方法とは？投稿アイデア7選と運用代行を徹底解説」も参考になります。

第9章 不動産SNS集客の工数と費用相場｜内製・部分外注・フル代行の損益分岐

SNS集客を続けられるかは意欲ではなく工数で決まります。1本あたりの作業時間を分解し、内製と外注の分岐点を判断します。

9-1. 週3〜5本の投稿を回すのに必要な撮影・編集・確認の工数

投稿1本の作業は、企画・撮影・編集・チェック・公開の5工程に分かれます。ルームツアーの短尺動画なら、現地撮影30〜45分、編集60〜90分、表示ルールのチェックとキャプション作成15〜20分が目安です。

週4本を回すと月間16本、時間にして概ね30〜40時間の作業が発生します。営業担当が片手間で担うには重く、繁忙期に投稿が止まる原因のほとんどはこの工数の見積もり不足です。

9-2. 内製・部分外注・フル代行の費用相場と支援範囲の違い

外注の形は大きく3つに分かれます。それぞれの相場と適性は次のとおりです。

• 内製： 直接の外注費はかからないものの、月30〜40時間の人件費が発生します。撮影に行ける体制がある会社向けです
• 部分外注（編集のみ）： 動画編集の委託は1本あたり数千円〜1万円台が目安です。撮影は自社、編集は外部という分担が最も費用対効果を出しやすい構成になります。運用まで含めて外に出す場合の相場は「インスタ運用代行の費用相場と会社選び」が参考になります
• フル代行： 戦略設計から投稿運用までを任せる形で、月額数万円〜が目安です。広告運用を組み合わせる場合は出稿費と手数料が別途かかります

9-3. 宅建業法チェックを社内に残すか外注するかの判断基準

外注の設計で判断が分かれるのが、第4章の表示ルールのチェックです。取引態様の記載、徒歩分数の算出、成約済み物件の投稿処理は、在庫の状況を把握していないと正確に行えません。

原則は、最終確認を社内の宅地建物取引士に残す形です。ただし代行会社側に不動産広告の知見があれば、テンプレート設計と一次チェックを任せ、社内は差分確認だけに絞れます。どちらの体制を取るかで、依頼できる会社の候補が変わります。

第10章 反響単価で見る不動産SNS集客のKPI設計｜認知から問い合わせまでの指標

フォロワー数だけを見ていると、投稿の良し悪しも予算配分も判断できません。本章では反響1件あたりのコストを軸に置き、そこへ至る中間指標を従属させてKPIを組みます。

10-1. SNS経由の反響単価をポータル経由と比較して予算配分を決める

最上位に置く指標は反響1件あたりのコストです。SNSでは、運用の人件費または代行費に広告費を足し、その期間の反響件数で割って算出します。

ポータルサイトの反響単価と並べると、どちらに予算を寄せるべきかが見えます。ただしSNSの反響は指名性が高く、成約率が異なります。単価だけでなく、成約まで含めた1件あたりのコストで比較してください。

【数値実績】株式会社Grillが支援した不動産会社（2025年4月〜2026年3月、N=9社）のSNS経由の反響単価は、賃貸仲介でおよそ3,000〜6,000円でした。売買仲介はおよそ12,000〜25,000円です。運用開始から3か月間は単価が高く出るため、6か月時点の数値で判断してください。

10-2. 反響単価を分解する｜認知・興味・反響の3段階に置く中間指標

反響単価が高いとき、どこを直せばよいかを特定するのが中間指標の役割です。認知の段階ではリーチ数と再生数、興味の段階では保存数とプロフィール遷移率、反響の段階ではLINE登録数と問い合わせ数を置きます。

3段階に分けると、詰まっている箇所が見えます。リーチは伸びるのに保存されないなら投稿の中身、保存されてもプロフィールへ来ないならキャプションの誘導が原因です。

プロフィールまで来て問い合わせがないなら、プロフィール文とリンク先を疑います。情報発信の量やフォロワー数ではなく、どの段階でユーザーが離れているかを見てください。

10-3. 保存数・プロフィール遷移率・問い合わせ率の見方と目安

保存数は、その投稿が「後で見返す価値がある」とユーザーに判断された証拠です。ノウハウ系の情報発信で高くなり、フォロワー数よりアカウントの資産性をよく表します。

プロフィール遷移率は、リーチのうち何%がプロフィールを開いたかで見ます。数字が低いときは、ターゲットと投稿の内容がずれている可能性を疑います。

問い合わせ率はプロフィール到達数に対する割合です。株式会社Grillの運用経験上、賃貸仲介のほうが売買仲介より高く出ます。業態が違えば目安の水準も違うため、自社の前月比で判断してください。併用する広告側の指標設計は「インスタ広告の効果測定で見るべき指標と設計手法」にまとめています。

第11章 不動産SNS集客でありがちな失敗6つ｜炎上・物件特定・成約済み投稿の放置

不動産のSNS運用で起きる事故には、汎用的な「更新が続かない」以前に業界固有の型があります。ここでは実務で発生しやすい6つを挙げ、防ぎ方をセットで示します。

11-1. 内見動画に入居者の生活情報や表札が写り込む

居住中の物件を撮影すると、表札や郵便物、家族写真などが映り込みます。公開後に気づいても拡散は止められないため、撮影前の確認が唯一の対策です。

手順は、撮影前に玄関周りと各室を一周し、個人が特定できる物を移動または養生することです。編集時にも書類やカレンダーの文字が読めないかを確認します。この2段階の確認を省いた投稿が、最も炎上に発展しやすい類型です。

11-2. 位置情報タグとハッシュタグの組み合わせで居住中の物件が特定される

投稿に住所を書いていなくても、位置情報タグと「#○○駅徒歩5分」のようなハッシュタグを重ねると建物が絞り込めます。室内動画と組み合わされると、入居者の生活が第三者に特定されます。

対策は、居住中の物件では位置情報タグを付けず、エリア表記を町名までにとどめることです。外観も建物名や号室が読み取れる角度を避けます。ユーザーの利便性より居住者の安全を優先する基準を、運用ルールに明記してください。

11-3. 成約済み物件を消さずにおとり広告と受け取られる

成約済みの物件情報を残すことは、第4章で見た表示規約第21条の類型に触れ得ます。悪意がなくても、投稿を見て問い合わせたユーザーからは同じに見えます。成約時の業務フローに投稿の処理を組み込み、担当者の記憶に頼らない仕組みにしてください。

11-4. リールに使った音源の権利処理を確認せず投稿が削除される

短尺動画でBGMを使うとき、プラットフォームの音源ライブラリとそれ以外では扱いが変わります。ビジネスアカウントでは使えない楽曲があり、無断で使うと動画が消音または削除されます。

反響が出ていたルームツアーが突然消えれば、投稿の資産が失われます。使用可能な音源をリスト化し、アカウントの種別に合う範囲だけを使ってください。

11-5. 担当者の私見が差別的発言と受け取られて炎上する

エリアや入居者層について語る投稿は、表現を一歩誤ると差別的な発言として受け取られます。「治安が悪い」といった主観の断定は炎上の直接の引き金で、ポータルサイトの掲載文以上に拡散が速い点がSNS特有のリスクです。

対策は、投稿前チェックの担当を1名固定し、エリア評価を客観的な数値や公的情報に限定することです。X（旧Twitter）のように反応が速い媒体では、確認を必須工程にしてください。

11-6. 繁忙期に投稿が止まり、反響への返信も遅れる

賃貸仲介で最も多い失敗が、1〜3月の繁忙期に運用が止まることです。最も反響が必要な時期に投稿が消え、問い合わせへの返信も遅れます。SNSでは即時の返信が期待され、翌日では他社で内見の予約が入っています。

対策は2つです。1つは第9章の工数試算をもとに、繁忙期前の11〜12月にエリア紹介やノウハウ系の投稿をストックし、予約投稿で埋めておくこと。もう1つは通知を共有の受信箱で管理し、時間外は自動返信で一次応答を返す体制にすることです。

第12章 会社アカウントと個人アカウントの使い分け｜不動産SNS集客で担当者のフォロワーを資産化する方法

不動産営業は担当者個人に指名が集まりやすく、SNSでもその傾向が強く出ます。ユーザーは会社より人を覚えるため、成果が伸びるほど会社側のリスクも大きくなります。

12-1. 指名反響が個人に集中する不動産営業特有のリスク

担当者個人のアカウントで情報発信を続けると、フォロワーは会社ではなくその人につきます。担当者個人にフォロワーが集まるほど反響の質は上がりますが、退職した瞬間に流入が止まります。

個人の発言が炎上した場合、会社として説明する立場を取りにくい点も課題です。退職後にフォロワーを持ったまま競合他社へ移るケースもあり得るため、個人の発信力を活かす判断と、その資産が会社に残らない構造は必ずセットで検討してください。

12-2. 退職・異動を想定したアカウント運用ルールの決め方

対策は、アカウントの帰属を先に明文化することです。会社が開設して担当者が運用するのか、個人のアカウントで業務に関する情報発信を行うのかを、開設時に区別します。

12-3. 個人の発信力を活かしつつ会社ブランドへ還流させる併走設計

現実的な解は、会社と担当者のアカウントを併走させ、相互に導線をつなぐ設計です。担当者側では人柄と知識を出し、会社側は物件情報とエリアの情報発信を担います。

会社側のプロフィールで担当者を紹介し、担当者側からも会社のアカウントへ誘導します。問い合わせの受け口をLINE公式アカウントに統一すれば、担当者が変わってもユーザーのリストは会社に残ります。

第13章 不動産のSNS集客で現場から挙がる6つの疑問｜賃貸・売買の担当者が迷う論点

ここでは、不動産会社の担当者から相談の多い論点を6つ取り上げ、判断の基準まで含めて回答します。

13-1. 取扱物件が少ない小規模店舗でも不動産SNS集客は成立するか

成立します。株式会社Grillの運用経験上、むしろ物件数が少ない会社ほどSNSとの相性は良くなります。ポータルサイトでは在庫の数で大手に勝てませんが、SNSは1件をどれだけ丁寧に見せるかで差がつくためです。

少ない分はエリア紹介とノウハウ系の情報発信で補い、第3章の3層構造でストック型を厚くする設計に寄せてください。

13-2. 反響が出るまでにどのくらいの期間がかかるか

業態によって差があります。賃貸仲介は投稿の本数がそのまま反響につながるため3週間〜2か月、売買仲介は担当者への信頼が積み上がるまで2〜3か月が目安です。投資用不動産は約2か月で、その中間です。

この期間を短縮したい場合は、広告の併用が選択肢です。投稿で作った動画をそのまま配信に回せるため、オーガニックの運用と並行して進めやすくなります。

13-3. 宅地建物取引業の免許番号はSNSのどこに記載すべきか

プロフィール欄に常設するのが基本です。キャプションに毎回入れる方法もありますが文字数を圧迫します。プロフィールに商号と免許番号を置き、投稿側には取引態様を書く形が扱いやすくなります。

表示規約第8条は、規則で定める表示媒体で物件を表示するときの記載方法を定めています。広告主に関する事項などを、見やすい場所に見やすい大きさ・色彩の文字で明瞭に表示することが求められます。どちらに置く場合も、ユーザーが容易に確認できる状態を保ってください。

13-4. 他社が元付の物件をSNSに掲載してよいか

掲載自体は可能ですが条件があります。元付業者から広告掲載の承諾を得ること、取引態様を「媒介」と正しく表示すること、写真や図面の使用範囲を確認することの3点です。

ポータルサイトや図面の写真を無断で転載すると、著作権上の問題に加えて元付業者との関係も損ないます。物件が既に成約していれば、おとり広告の指摘を受けるリスクもあります。

13-5. SNS広告と通常投稿はどう使い分けるべきか

通常の投稿は認知と信頼の蓄積、広告は特定のターゲットへの到達と役割が分かれます。まずオーガニックの運用で反応の良い動画を見つけ、その動画を広告へ回す順序が無駄になりません。

広告から始めると、どの訴求が効くかを検証するコストが余分にかかります。媒体選びで迷う段階なら、「7大媒体の特徴と費用から選び方を比較したSNS広告の完全ガイド」が判断の材料になります。

13-6. 動画編集は内製と外注のどちらが現実的か

第9章のとおり編集は最も時間を使う工程のため、撮影は自社、動画編集は外部という分担が現実的です。内製する場合は、テンプレートを1つ作って使い回す前提で組んでください。

第14章 物件ではなく「この人に相談したい」で選ばれる不動産SNS集客へ

同じ商圏にSNSで指名を取る不動産会社が1社現れると、後から始めた会社は同じ投稿量では並べません。エリア名で検索したときに最初に思い出される枠は、実質的に1〜2社分しかないためです。

その枠は先に埋めた側が持ち続けます。着手の判断は「余力ができたら」ではなく「枠がまだ空いているうちに」で下してください。

14-1. 明日から着手できる3つの優先順位

いきなり全媒体を立ち上げる必要はありません。フォロワーが0の状態からでも、最初の3か月でやることは次の3つに絞れます。

1. 業態を1つに決めて主媒体を選ぶ： 第5章のマトリクスに従い、選んだ1媒体で月8本以上を3か月続けます
2. 投稿テンプレートに表示ルールを組み込む： 第4章の8項目を固定欄にし、記入しないと公開できない運用にします
3. 成約時の投稿処理フローを決める： 物件番号と投稿URLの管理表を作り、72時間以内の処理を業務フローに入れます

この3つが回り始めてから、2媒体目の追加、広告の併用、代行会社への相談という順に広げます。フォロワー数を目標に置かず、ターゲットエリアのユーザーが動いたかで判断してください。

広告の外注先を並行して検討する場合は、「SNS広告の運用代行に強いおすすめ代理店20選！費用相場と失敗しない選び方を徹底解説」が候補選びの起点になります。

14-2. 業態に合わせた不動産SNS集客の体制構築を株式会社Grillが引き受けます

株式会社Grillが不動産会社から相談を受けるとき、最初に確認するのは取扱物件の構成です。賃貸仲介・売買仲介・投資用・新築分譲のどの比率が高いかで、選ぶ媒体も投稿頻度も指標も変わります。

そのうえで、ルームツアーの量産体制を組むのか、指名を取る解説動画を積むのかを決め、撮影・編集・投稿運用・広告配信・LINEでの追客までを同じチームで実行します。

表示ルールへの対応も支援範囲に含みます。取引態様の記載や徒歩分数の算出、成約済み物件の投稿処理といった不動産特有のチェック工程を、投稿テンプレートと業務フローの側に組み込みます。

担当者が入れ替わっても表示の欠落が起きない状態をつくり、居住者の物件特定や炎上の予防も運用ルールとして最初に整えます。

物件が入れ替わるたびに投稿を作り直す業務は、そのままでは人手が足りません。Grillはこの反復部分を自動化し、人の時間を撮影と最終確認へ回しています。

広告運用は手数料10%〜・最低出稿10万円〜で、業界標準20%の半額水準です。SNS運用代行は月額数万円〜で、撮影だけ、編集だけといった部分的な依頼にも対応します。賃貸と売買のどちらから手を付けるか決めきれていない段階のご相談でも構いません。