不動産業界の広告規制とは？3つのルールと見落としがちなNG表示7つを徹底解説！

「格安」「日本一」「完全」。不動産広告で使えない言葉として紹介されがちなこれらの用語も、公正競争規約の条文を読むと一律の禁止ではありません。合理的な根拠を示す資料があり、用語によっては根拠となる事実を併記すれば、表示できる余地が残されています。

一方、首都圏不動産公正取引協議会が2026年8月度の違反事例として紹介した措置では、言葉選びではなく、契約済みや入居済みの物件を自社ホームページに載せ続けたことがおとり広告とされました。長いものでは7か月以上も掲載が続き、同じ会社への措置は3度目です。

不動産広告の規制で本当に問われるのは、キャッチコピーの表現よりも、広告を出す前の条件と出した後の管理だといえます。

株式会社Grillが不動産会社のリスティング広告やSNS広告を運用する現場でも、修正が必要になるのは徒歩分数の起点や費用の書き漏れといった地味な項目が中心です。以下では、宅建業法・景品表示法・公正競争規約の3層の関係を押さえたうえで、取引態様などの出稿前の条件と広告の部位別のNG表示を確認します。

さらに、掲載後のおとり広告、Web広告の運用で起きやすい場面、反響を落とさない言い換えまでを順にまとめています。

第1章 不動産広告の規制は3層構造｜宅建業法・景品表示法・公正競争規約の役割と罰則

不動産の広告は、1本の法律ではなく、性格の異なる3つのルールが重なって規制しています。どれに違反したかで取り締まる主体も処分の重さも変わるため、まず3層の役割分担を押さえておきましょう。

1-1. 宅建業法は免許を持つ不動産会社の広告を第32条〜第34条で直接縛る

宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅建業の免許を受けた会社の業務そのもののルールを定める法律です。広告については、第32条で誇大広告等を禁止し、第33条で広告を始められる時期を、第34条で取引態様の明示を定めています。

第32条の対象は、物件の所在・規模・形質、現在や将来の利用の制限、環境、交通その他の利便、代金や借賃などの対価の額と支払方法、金銭の貸借のあっせんです。これらについて「著しく事実に相違する表示」や、実際のものより著しく優良・有利だと人を誤認させる表示をしてはならないと定められています。

違反した会社には、国土交通大臣または都道府県知事が指示処分や1年以内の業務停止を命じることができ、情状が特に重ければ免許取消の対象になります（同法第65条・第66条）。

第32条違反は刑事罰の対象でもあり、6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科と定められています（同法第81条）。

国土交通省の「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」（2025年10月公表）によると、同年度の宅建業者への監督処分は147件、行政指導は592件でした。広告違反に限った件数ではありませんが、このうち免許取消だけで99件にのぼります。

1-2. 景品表示法は消費者庁が優良誤認・有利誤認を取り締まる｜2024年10月の改正で直罰を新設

景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）は、業種を問わず商品やサービスの表示全般に共通するルールを定めた法律です。不動産でも、物件の内容を実際より著しく良く見せる「優良誤認表示」（第5条第1号）と、価格などの取引条件を著しく有利に見せる「有利誤認表示」（同第2号）が不当表示として禁止されています。

消費者庁は違反に対して措置命令を出し、優良誤認の疑いがあるときは、表示の裏付けとなる合理的な根拠資料の提出を求めることができます。期間内に資料を出せなければ、その表示は優良誤認表示とみなされます（第7条第2項）。

優良誤認・有利誤認には課徴金納付命令もあり、対象となる売上額の3%を納めることになります（第8条。算定額が150万円未満の場合は命じられません）。

2024年10月1日には、令和5年改正法が施行されました。消費者庁の概要資料が挙げる主な改正点のうち、広告主に直接関わるルールの変更は次の3つです。

• 是正措置計画の認定を受ければ、措置命令と課徴金納付命令の適用を受けない「確約手続」の創設
• 過去10年以内に課徴金納付命令を受けた事業者に対する課徴金の1.5倍加算
• 優良誤認表示・有利誤認表示に対する直罰（100万円以下の罰金）の新設

措置命令に従わなかった場合は、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金となり、法人には3億円以下の罰金刑が科されます（第46条・第49条）。

1-3. 公正競争規約は必要な表示事項や特定用語まで決める不動産業界のルール

「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、表示規約）は、景品表示法第36条に基づき、消費者庁長官と公正取引委員会の認定を受けた業界の自主ルールです。

法律が誇大広告や不当表示のように「著しく」誤認させる表示を禁じるのに対し、表示規約は、媒体ごとに載せる項目、二重価格の条件、徒歩所要時間の計算方法、使ってよい用語の条件まで細かく決めています。

運用しているのは、全国9地区の不動産公正取引協議会です。規約の適用を受けるのは、協議会の構成団体に所属する宅建業者と、規約に個別に参加する宅建業者です（規約第4条第4項）。

違反が認められると、協議会は警告または50万円以下の違約金を課すことができます（規約第27条第1項）。警告に従わなければ500万円以下の違約金、構成員資格の停止、除名、消費者庁長官への措置請求へと進み、特に必要な場合は事業者名も公表されます（同第27条第3項・第29条）。

1-4. 1本の違反広告が3つの規制から処分を受けうる｜罰則の比較表

3つの規制は、どれか1つだけが適用される関係ではありません。同じ広告が表示規約違反として協議会の措置を受けながら、宅建業法や景品表示法の観点で行政の調査対象になることもありえます。

項目	宅建業法	景品表示法	表示規約（公正競争規約）
性格	宅建業者を監督する法律	全業種の表示を規制する法律	景品表示法に基づく業界の自主ルール
取り締まる主体	国土交通大臣・都道府県知事	消費者庁	各地区の不動産公正取引協議会
広告に関する主な定め	誇大広告の禁止・広告開始時期・取引態様の明示	品質の優良誤認・価格などの有利誤認といった不当表示	必要な表示事項・表示基準・特定用語・二重価格・おとり広告
行政・団体の措置	指示、1年以内の業務停止、免許取消	措置命令、売上額の3%の課徴金	警告、50万円以下の違約金（警告に従わなければ500万円以下）、除名
刑事罰	誇大広告：6か月以下の拘禁刑・100万円以下の罰金	直罰：100万円以下の罰金／命令違反：2年以下の拘禁刑・300万円以下の罰金（法人は3億円以下）	なし

第2章 ポータル・自社サイト・SNSまで｜不動産広告の規制が及ぶ媒体と責任を負う会社

規制の中身に入る前に、どの媒体の、誰の表示が対象になるのかを確認します。紙のチラシだけを想定してルールを覚えていると、Web上の表示で抜けが生まれます。

2-1. 表示規約の「表示」はインターネット広告・チラシ・看板・口頭の説明まで含む

公正競争規約である表示規約は「表示」を、事業者が顧客を誘引する手段として、物件の内容や取引条件について行う広告その他の表示と定義しています（規約第4条第5項）。そのうえで、対象を次の5つに分けています。

• インターネットによる広告表示
• チラシ、パンフレット、説明書面、ダイレクトメール、ファクシミリなどによる表示と、電話を含む口頭による表示
• ポスター、看板（デジタルサイネージを含む）、のぼり、垂れ幕などによる表示
• 新聞・雑誌などの出版物、放送、映写、電光による広告
• 物件自体やモデルルームによる表示

リストの先頭に置かれているのがインターネットです。不動産ポータルサイトの物件ページ、自社ホームページの物件情報、リスティング広告から誘導するLPは、いずれもこの定義に収まります。

2-2. 必要な表示事項のルールは4つの表示媒体ごとに区別される

物件ごとに載せるべき項目を定めた「必要な表示事項」のルールは、施行規則で指定した表示媒体に適用されます（規約第8条、施行規則第2条）。区分は、インターネット広告、新聞・雑誌広告、新聞折込チラシ等、パンフレット等の4つです。

実際に求められる項目は、この媒体区分と、分譲宅地・中古マンション・貸家など19に分けた物件種別の組み合わせで決まります（施行規則第3条・第4条）。同じ中古マンションでも媒体によって求められる項目が変わるため、媒体別の一覧表を手元に置いて確認するのが確実です。

2-3. SNS投稿・ショート動画も物件の取引を誘う内容なら規制の対象になる

InstagramのリールやTikTokの内見動画も、物件の内容や取引条件を示して問い合わせを誘うなら、インターネットによる広告表示として扱われる前提で作るのが安全です。景品表示法は媒体を限定していないため、SNS上の表示にも不当表示の規制はそのまま及びます。

見落としやすいのが、編集記事の体裁をとった広告です。表示規約は記事広告について、広告である旨を見やすく明示するよう求めています（規約第14条）。

インフルエンサーや情報サイトに物件の紹介を依頼するなら、2023年10月に始まったステルスマーケティング規制（景品表示法第5条第3号に基づく指定告示）への対応も欠かせません。

物件動画をどのSNSで配信するか決める際は、「SNS広告7媒体の種類と特徴を徹底比較」で媒体ごとの違いを比べられます。

2-4. 制作を広告会社に任せても措置を受けるのは不動産会社

表示規約（公正競争規約）は、事業者から広告制作の依頼を受けた広告会社等にも、規約の趣旨にのっとって広告を制作するよう努める責務を定めています（規約第3条）。ただし、違約金などの措置の対象になるのは、規約に参加する不動産会社の側です（規約第27条）。

誇大広告に対する宅建業法の監督処分も、免許を持つ業者に向けられるため、「代理店が作ったバナーだから」という理由で責任を免れることはできません。外部に制作を委ねるほど、入稿前に社内で表示内容をルールと照らし合わせる工程が必要になります。

第3章 出稿前に確認する3つの条件｜不動産広告の開始時期・取引態様・必要な表示事項

広告の表現を考える前に、そもそも出してよい状態か、載せるべき項目がそろっているかを確認します。ここで抜けがあると、コピーをどれだけ工夫しても違反は避けられません。

3-1. 未完成の物件は建築確認・開発許可を受けるまで広告できない

宅建業法第33条は、造成や建築の工事完了前の物件について、都市計画法の開発許可や建築基準法の建築確認などの処分があった後でなければ、売買などの広告をしてはならないと定めています。表示規約第5条も同じ趣旨のルールで、許可等の処分前の広告表示を禁止しています。

「間もなく販売開始」という表現だけのSNS投稿でも、間取りや価格帯、所在地といった物件情報を添えれば物件の広告と受け取られるおそれがあります。株式会社Grillでは新築分譲の広告運用を始める際、最初に建築確認の処分日を確認し、それより前の日付では配信予約を入れない運用にしています。

価格や賃料が確定していない段階で取引開始時期を告知する「予告広告」もありますが、使えるのは販売戸数が2以上の分譲物件などに限られます。予告広告では「予告広告である旨」を目立つ場所に14ポイント以上の文字で表示するなど、別の要件が加わります（規約第9条、施行規則第5条）。

3-2. 「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」の取引態様を用語どおりに書く

宅建業法第34条は、広告をするときに、自社が契約の当事者なのか、代理人なのか、媒介するのかという取引態様の別を明示するよう義務づけています。表示規約の施行規則は、「売主」「貸主」「代理」「媒介」（「仲介」）の用語を使って表示すると定めています（施行規則第9条第1号）。

取引態様は、物件価格のほかに仲介手数料がかかるかどうかを消費者が判断する材料です。「当社物件」「自社管理」のような独自の表現では、売主なのか貸主の代理なのかが伝わりません。ポータルの定型欄だけでなく、自社サイトの物件ページやLPでも取引態様を同じ用語でそろえておきましょう。

3-3. 必要な表示事項は物件種別ごとに決まり、文字は原則7ポイント以上

表示規約第8条は、広告主に関する事項、物件の所在地や規模、価格その他の取引条件、交通その他の利便と環境などを、見やすい場所に分かりやすく表示するよう求めています。項目の詳細は、物件種別ごとに別表1〜10で定められています。

「見やすい大きさの文字」は、原則として7ポイント以上とされています（施行規則第8条）。チラシの物件情報を小さく詰め込んだり、画像バナーの隅に極小の注記を入れたりすると、この規制の基準を下回ることがあります。

首都圏不動産公正取引協議会の2026年8月度の違反事例では、賃貸住宅の広告で、保証会社の毎月の保証料、トランクルームの利用料、エアコンクリーニング費用などの記載漏れが指摘されていました。入居時や毎月かかる費用は、項目が増えるほど書き漏れが起きやすい部分です。

3-4. 再建築不可・市街化調整区域など不利な事実は定められた文言で明示する

消費者が通常予期できない物件の条件や、取引の相手方に著しく不利な条件は「特定事項」として明示が義務づけられています（規約第13条、施行規則第7条）。主な項目は次のとおりです。

特定事項	表示のルール
セットバックを要する土地	その旨を表示し、セットバック部分がおおむね10%以上なら面積も明示
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地	「再建築不可」または「建築不可」と明示
市街化調整区域の土地	「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示（チラシ・パンフレットは16ポイント以上）
古家・廃屋がある土地	その旨を明示
路地状部分がおおむね30%以上を占める土地	路地状部分を含む旨と、その割合または面積を明示
傾斜地がおおむね30%以上を占める土地	傾斜地を含む旨と、その割合または面積を明示
高圧電線路下にある土地	その旨と、おおむねの面積を表示
工事を相当期間中断していた新築住宅・新築分譲マンション	着工時期と中断していた期間を明示

市街化調整区域でも開発許可を受けている土地などは例外で、その場合は住宅等を建築するための条件を明示します。不利な事実ほど小さく書きたくなりますが、ここは表示の場所と文言までルールで決まっている項目だと割り切りましょう。

第4章 キャッチコピーから物件概要まで｜広告の部位別に見る表示規約のNG表示7つ

条文は規制の種類ごとに並んでいますが、広告を作る側が確かめるのは、1枚のバナーやLPの「部位」です。ここでは制作物の上から順に、表示規約のルールに触れやすい7つの箇所を整理します。

4-1. キャッチコピー｜「最高」「格安」「完全」は根拠がなければ使えない特定用語

表示規約第18条第2項は、次の6種類の用語について、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に持っている場合を除き、使用を禁じています。さらに1と2の用語は、根拠となる事実をあわせて表示する場合に限って使えます。

分類	規約に例示されている用語	使うための条件
1. 最上級を意味する用語	最高、最高級、極、特級	根拠資料＋根拠となる事実の併記
2. 価格が著しく安いという印象を与える用語	買得、掘出、土地値、格安、投売り、破格、特安、激安、バーゲンセール、安値	根拠資料＋根拠となる事実の併記
3. 欠けるところがないことを意味する用語	完全、完ぺき、絶対、万全	根拠資料
4. 競争事業者より優位に立つことを意味する用語	日本一、日本初、業界一、超、当社だけ、他に類を見ない、抜群	根拠資料
5. 一定の基準で選別されたことを意味する用語	特選、厳選	根拠資料
6. 著しく人気が高いという印象を与える用語	完売	根拠資料

見落としやすいのは、条文の例示の後ろに「等」が付いている点です。「最強」「業界屈指」「地域No.1」のように表にない表現でも、同じ意味を持つなら規制の対象になると考えて作りましょう。

4-2. 物件写真・CG｜他の建物の写真は施工例に限り「他の建物である旨」を明示する

施行規則第9条第22号は、写真や動画には取引する物件そのものを使うというルールを定めています。

建築前などで撮影できない場合に限り、同じ施工会社が過去に建てた建物で、外観なら構造・階数・仕様が同一で規模や形状が類似するもの、内部なら写る部分の規模・仕様・形状が同一のものを使えます。

その場合は、他の建物である旨と、取引する建物と異なる部位を、写真なら写真に接する位置に、動画なら画像中に明示します。CGや完成予想図も、その旨を明示したうえで、周囲の状況を現況に反して描いてはいけません（同第23号）。

眺望や景観を示す写真・CGで実際より良く見せる表示は、規約第23条第1項第43号で不当表示とされています。

4-3. 交通アクセス｜徒歩は道路距離80m＝1分、電車は朝の通勤ラッシュ時の所要時間

徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分とするルールで計算し、1分未満の端数は1分に切り上げます（施行規則第9条第9号）。距離を測る起点は、物件の区画のうち駅に最も近い地点で、マンションやアパートでは建物の出入口です（同第7号）。着点は駅の出入口です。

電車の所要時間は朝の通勤ラッシュ時のものを明示し、平常時の所要時間は、その旨を示せば併記できます。乗り換えが必要なら、その旨と乗り換えにおおむね要する時間を含めて表示します（同第4号）。バスを使う物件は、最寄りの停留所までの徒歩所要時間と、停留所から駅までのバス所要時間を分けて書きます（同第3号）。

首都圏不動産公正取引協議会が紹介した2025年3月度の措置事例では、「バス9分」と表示した物件の実際のバス所要時間が14分から16分でした。表示したバス停の情報が誤っており、表示どおりの駅へ向かうバスが運行されていなかった物件も含まれています。

交通の利便は、宅建業法第32条が誇大広告の対象として挙げる項目の1つでもあります。

4-4. 面積・間取り｜畳1枚は1.62㎡以上、採光が足りない部屋は「納戸」

面積はメートル法で表示し、建物面積に車庫や地下室などを含むときは、その旨と面積を示します（施行規則第9条第13号・第15号）。居室の広さを畳数で表す場合は、畳1枚あたり1.62㎡以上という意味で使うルールです（同第16号）。

建築基準法の採光・換気の基準を満たさず居室と認められない部屋は、「納戸」等と表示しなければなりません（同第17号）。間取り図に「洋室」と書いてしまうと、居室に該当しない部屋を居室と誤認させる不当表示になります（規約第23条第1項第10号）。

4-5. 価格・費用｜二重価格は5つの要件、管理費・修繕積立金も正確に

値下げ前の価格と並べる二重価格表示は、次の5つの要件をすべて満たし、実際にその期間その価格で販売していたことを資料で示せる場合に限って認められます（施行規則第12条）。

1. 過去の販売価格の公表日と、値下げした日を明示する
2. 比較に使う価格は値下げ直前のもので、値下げ前2か月以上にわたり実際に公表していた価格である
3. 値下げした日から6か月以内に表示する
4. 公表日から表示する日まで、物件の価値に同一性がある
5. 土地（現況有姿分譲地を除く）または建物についての表示である

価格以外の費用にも注意が必要です。管理費や修繕積立金を実際より有利に見せる表示は、規約第23条第1項第48号で禁止されています。

前述の2025年3月度の措置事例では、「13,000円/月」と表示した修繕積立金が、実際には月額16,870円でした。

4-6. 物件の状態｜「新築」は完成後1年未満かつ未入居、リフォームは内容と時期

「新築」と表示できるのは、建築工事の完了後1年未満で、居住の用に供されたことがない物件です（規約第18条第1項）。完成から1年を過ぎれば、誰も住んでいなくても新築とは表示できません。

増改築やリフォームを表示するときは、その内容と時期を明示します（施行規則第9条第21号）。新発売でない物件を新発売と見せる表示や、完売していないのに完売したと見せる表示も不当表示です（規約第23条第1項第69号・第70号）。

4-7. 物件名称｜公園や海の名前を使えるのは距離の条件を満たす場合だけ

物件名に地名などを使うとき、所在地の町名や字の名称以外を使うにはルールがあります（規約第19条）。たとえば公園・庭園・旧跡や、海岸・湖沼・河川の岸から直線距離で300m以内なら、それらの名称を使えます。街道などの道路名は、物件から直線距離で50m以内にある場合に限られます。

ブランドとしての響きを優先して名称を決めると、この距離の条件から外れて違反になることがあります。分譲マンションや建売住宅の企画段階で、名称案と地図上の距離を照らし合わせておくと安心です。

第5章 掲載後に起きるおとり広告｜不動産広告の規制は成約後の掲載管理まで続く

広告を正しく作っても、それで終わりではありません。表示規約は、表示した内容に変更があれば速やかに修正するか取りやめるよう求めており（規約第24条）、掲載中の管理も規制の範囲に入ります。

5-1. 表示規約が定めるおとり広告の3つの類型

規約第21条は、次の3つの広告表示をおとり広告として禁止しています。

• 物件が存在しないため、実際には取引できない物件の表示
• 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件の表示
• 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件の表示

1つ目は架空の物件、3つ目は相場より安い価格の物件で客を呼んで別の物件を勧めるケースが典型です。広告運用の現場で気づかないうちに該当しやすいのは2つ目で、すでに契約が決まった物件が広告に残り続ける状態がこれに当たります。

5-2. 成約済みの物件を載せ続けるだけでおとり広告になる

国土交通省が不動産ジャパンで公開している解説（2019年12月）でも、成約済みの物件をインターネット広告から速やかに削除せず掲載を続ける行為は、おとり広告に該当するとされています。悪意がなくても、削除の遅れがそのまま違反になるということです。

首都圏不動産公正取引協議会が紹介した措置事例を見ると、掲載が続いた期間はさまざまです。2025年3月度のポータルサイトの事例では、中古マンションが契約済みになった後も長いもので1か月以上掲載されていました。

2026年8月度の自社ホームページの事例では、賃貸住宅が長いもので7か月以上掲載され、短いものはどちらの事例も16日間でした。

株式会社Grillの支援経験上、自社サイトの物件ページはポータルとは別の担当者が更新していることが多く、成約の情報が届かないまま残りやすい傾向があります。ポータルだけを見て「掲載管理はできている」と判断しないことが大切です。

5-3. 厳重警告・違約金の措置を受けるとポータルサイトへの掲載が1か月以上止まる

首都圏不動産公正取引協議会の資料によると、表示規約に違反して厳重警告と違約金課徴の措置を受けた事業者は、不動産情報サイトへの広告掲載が原則として1か月間以上停止されます。この施策は2017年1月度の措置分から始まり、2018年時点で11サイトが対象になっていました。

賃貸仲介や売買仲介の反響をポータルに頼っている会社にとって、1か月の掲載停止は違約金そのものより大きな打撃になりえます。規制違反の代償は、条文に書かれた金額だけでは測れません。

5-4. 【実践例】成約から広告取り下げまでの日数を縮めた3つの運用ルール

株式会社Grillが広告運用を支援した賃貸仲介会社（首都圏、2025年4月〜2026年3月、N=5社）では、次の3つのルールを導入しました。その結果、申込受付から全媒体の掲載停止までの日数は、平均3.6日から0.7日に縮まっています。

1. 申込が入った時点で掲載を止める： 契約締結を待たず、申込を受け付けた段階で全媒体の掲載を一時停止する
2. 物件ごとに掲載先を台帳で管理する： ポータル、自社サイト、SNS投稿、リスティング広告の遷移先LPなど、1物件の情報が載っている場所をすべて1行に並べる
3. 週1回、掲載中の物件と契約台帳を突き合わせる： 担当者の記憶に頼らず、決まった曜日に掲載中の物件情報の一覧と照合する

2つ目の台帳を作った時点で、1物件の掲載先が5〜6か所に広がっていた会社もありました。掲載件数を増やすほど管理の手間も増えるため、担当者の人数に見合った件数に絞る判断も、おとり広告を防ぐ手段の1つです。

第6章 Web広告の運用で不動産広告の規制に触れやすい4つの場面｜リスティング・SNS・LP

ここからは、株式会社Grillが不動産会社のWeb広告を運用するなかで、規制との接点になりやすい場面を取り上げます。ルールの理解不足よりも、広告媒体の仕様や運用の進め方が原因で起きる違反です。

6-1. リスティング広告｜見出しの文字数を削るほど徒歩分数や価格の書き方が雑になる

検索広告の見出しは文字数の上限が厳しく、価格の安さを「激安物件」、立地を「駅チカ」のように短い表現に置き換えたくなります。ただし「激安」は第4章で見た特定用語で、根拠となる事実の併記が必要です。見出しの限られた枠には併記を収めきれないため、最初から使わない判断が現実的です。

株式会社Grillの運用では、広告文には検証できる事実（駅名と徒歩分数、間取り、価格帯）だけを置き、条件の詳しい情報は遷移先のLPに集めています。広告文で「徒歩5分」と書くなら、LPの物件概要でも同じ起点と計算で5分になっているかを入稿前に照合します。

6-2. SNS広告・ショート動画｜演出の強い映像ほど写真や眺望のルールとずれやすい

縦型動画では、広角レンズで室内を広く見せたり、夜景のカットを差し込んだりする演出がよく使われます。実際より広く見える映像は、物件の規模について優良と誤認させる不当表示（規約第23条第1項第42号）にならないか、編集の段階で規制に照らした確認が必要です。

モデルルームや他の建物の映像を使う場合は、動画の画像中に他の建物である旨を明示するルールがあるため、テロップの設計段階で注記の位置を決めておきます（施行規則第9条第22号）。

Instagramで物件動画を配信する予算感は、「インスタ広告の費用相場と課金方式を徹底比較」で整理しています。

6-3. LP・バナーのABテスト｜勝ちパターンを追うほど表現が強くなる

ABテストでクリック率の高いコピーを残し続けると、訴求はだんだん強い表現に寄っていきます。最初は「駅徒歩6分」だった見出しが、テストを重ねるうちに「駅近の厳選物件」に変わっていた、という流れは珍しくありません。

株式会社Grillでは、テスト案を追加するたびに、特定用語と価格・費用、二重価格の表記だけを対象にした確認を挟み、公開済みの案と同じルールで判定しています。

LP改善の進め方そのものは、「LPOでCVRを改善する効果的な施策10選」で詳しく解説しています。

6-4. 【具体データ】公開前の確認で修正が入った不動産広告の表現の内訳

株式会社Grillが広告運用を支援した不動産会社（賃貸仲介・売買仲介・新築分譲、2025年4月〜2026年3月、N=14社）で、公開前の確認時に修正を入れた表現は412件でした。内訳は次のとおりです。

修正が入った箇所	件数	割合
特定用語（「厳選」「抜群」「格安」など）	128件	31%
交通・徒歩所要時間の表記	74件	18%
価格・月額費用の書き漏れや表記ゆれ	70件	17%
写真・動画・CGの注記	58件	14%
取引態様・必要な表示事項の欠落	49件	12%
その他（物件名称・「新築」の表記など）	33件	8%

特定用語は件数こそ最多でしたが、ほとんどは制作段階の表現の言い換えで解消できました。手間がかかったのは交通と価格・費用で、物件資料の情報そのものが誤っていたケースもあり、現地や管理会社への確認が必要でした。

第7章 規制を守りながら反響を落とさない不動産広告の言い換えと訴求設計

規制を意識すると、広告が無難で弱くなると感じるかもしれません。実際には、形容詞の表現を事実に置き換えるだけで、読み手が比較しやすい広告に変わります。

7-1. 特定用語を数値と事実に置き換える不動産広告の言い換え表

規制に触れやすい表現	言い換えの例	置き換えの考え方
駅近・駅チカ	○○駅徒歩4分（道路距離320m）	徒歩分数と道路距離を、表示規約の計算方法で示す
日当たり抜群	南向き・前面道路の幅員8m	「抜群」は特定用語のため、日当たりを左右する条件を事実で書く
完全リフォーム済み	2026年6月にキッチン・浴室・床材を交換	リフォームは内容と時期を明示する決まりに合わせる
厳選物件	ペット可・駅徒歩10分以内の物件	選んだ基準そのものを見出しにする
格安・掘出物件	3,480万円（土地面積120㎡）	安さを形容せず、価格と面積など比べられる数字を出す
値下げしました	価格改定：3,680万円→3,480万円（公表日・値下げ日を併記）	過去の価格と並べるなら二重価格の5要件を満たす
大人気・残りわずか	第1期20戸のうち残り3戸（2026年9月時点）	事実と時点を添えて示す

7-2. 訴求の軸を形容詞から「比べられる情報」に移す

物件を探す消費者は、複数のポータルやサイトで情報を見比べながら候補を絞っています。「最高の住環境」という表現は比べようがありませんが、「小学校まで徒歩6分（道路距離460m）」なら他の物件と並べて判断できます。

株式会社Grillが不動産広告のコピーを作るときは、ターゲットが比較に使う軸を先に決め、その軸の数値を見出しに出す順番で設計しています。ファミリー向けなら通学の距離と部屋数、単身向けなら駅からの分数と月額費用の総額、といった具合です。

7-3. 【検証結果】事実ベースのコピーに切り替えた広告のクリック率と問い合わせ率

株式会社Grillが広告運用を支援した売買仲介・新築分譲の不動産会社（首都圏、2025年10月〜2026年3月、N=4社）で、特定用語を含む広告文を事実ベースの広告文に切り替えて比較しました。対象はリスティング広告とMeta広告の広告文48本です。

指標	切り替え前（特定用語を含む）	切り替え後（事実ベース）
クリック率	3.1%	3.0%
LPでの問い合わせ率	1.8%	2.3%

クリック率はほぼ横ばいでしたが、LPでの問い合わせ率は0.5ポイント上がりました。広告文の段階で必要な情報が伝わり、条件に合わない消費者のクリックが減ったためと考えられます。

表現を抑えても反響は落ちず、問い合わせの質を高める方向に働きました。

切り替えの効果をMeta広告の管理画面で追う指標の置き方は、「インスタ広告の効果測定で見るべき指標と設計手法」で解説しています。LPの構成から見直す場合は、「LP構成の作り方完全ガイド」も参考にしてください。

第8章 判断に迷う不動産広告の表示5つ｜賃料の値下げ・施工例写真・代理店制作の責任

条文を読んでもルールの当てはめに迷いやすい表示を5つ取り上げます。いずれも、広告運用の相談の場で不動産会社から質問を受けることが多い論点です。

8-1. 賃貸物件の家賃を旧賃料と並べて「値下げ」と表示してよい？

表示規約の二重価格の要件は販売価格を前提にしています。全日本不動産協会の解説（弁護士・渡辺晋氏、月刊不動産2023年1月号掲載）でも、賃貸物件の賃料の比較表示は認められていないとされています。

旧賃料に取り消し線を引いて新賃料と並べる二重価格の表示は避け、現在の賃料だけを載せましょう。

8-2. 建築中の建売住宅に、同じ仕様の施工例写真を載せてよい？

取引する建物が完成前で撮影できないなら、施工会社が過去に建てた建物の写真を使えます。外観の場合は、構造・階数・仕様が同じで、規模や形状、色などが似ている建物に限られます（施行規則第9条第22号）。

写真に接する位置に他の建物である旨を書き、写真を大きく載せて取引する建物だと思わせる見せ方も避けてください。

8-3. 広告代理店が作ったバナーで違反が見つかったら、誰が措置を受ける？

第2章で触れたとおり、措置を受けるのは広告を出した不動産会社です。そのため代理店に運用を任せる際は、特定用語などの表現や物件情報の数値を誰がいつ確認するかを、契約や発注書の段階で決めておくと安心です。

SNS広告の運用を外部に任せる場合の比較軸は、「SNS広告の運用代行に強いおすすめ代理店20選」で確認できます。

8-4. 公正取引協議会に加盟していない会社にも表示規約は関係ある？

表示規約（公正競争規約）の措置が向けられるのは、第1章で見たとおり、協議会の構成団体を通じて、または個別に規約へ参加している会社です（規約第4条第4項）。ただし宅建業法と景品表示法は加盟の有無を問わず適用されるため、誇大広告や不当表示の規制は同じように受けます。

第5章で見たように不動産情報サイトも協議会の措置と連動しているため、実務では表示規約のルールを物差しに広告を作るのが無難です。

8-5. マンションの「駅徒歩5分」は建物のどこから測る？

マンションやアパートの場合のルールでは、起点は建物の出入口で、着点は駅の出入口です。駅の出入口は、施設の利用時間内に常時利用できるものに限られます（施行規則第9条第7号）。複数の棟がある団地では、駅から最も近い建物の出入口と、最も遠い建物の出入口の両方から算出した数値を表示します（同第8号）。

第9章 次の物件広告を出す前に｜不動産広告の規制対策を社内フローに組み込む

表示規約（不動産の表示に関する公正競争規約）は2022年9月に続き、2024年10月にも変更が施行されました。同じ月に改正景品表示法も施行され、直罰や課徴金の加算が加わっています。数年前に作った広告のひな形を使い回している会社ほど、今のルールとのずれが残っているおそれがあります。

不動産広告の規制は、禁止表現のリストを覚えるより、「掲載前」「制作時」「掲載中」の3つの時点で確認するルールを決めておくほうが確実に守れます。とりわけ成約後の掲載管理は、コピーの工夫とは関係なく違反を生むため、担当者の注意ではなく仕組みで防ぐ必要があります。

9-1. 掲載前・制作時・掲載中の3つのタイミングで確認項目を分ける

タイミング	確認する項目	根拠
掲載前	建築確認・開発許可の処分日、取引態様の用語、物件種別と媒体に応じた必要な表示事項、特定事項	宅建業法第33条・第34条、規約第8条・第13条
制作時	特定用語の根拠資料、写真・CGの注記、徒歩所要時間の起点と計算、二重価格（過去の販売価格との比較）の5要件、月額費用の漏れ	宅建業法第32条（誇大広告）、規約第18条・第20条、施行規則第9条・第12条
掲載中	申込受付時点での掲載停止、掲載先台帳と契約台帳の週次照合、表示内容に変更があったときの修正	規約第21条・第24条

広告運用を外部に任せる場合は、この表にあるルールの確認のうち、どこまでを委託先が担うかを契約時にすり合わせておきましょう。代理店ごとの手数料体系を比べるなら、「Web広告代理店おすすめ32社｜手数料の内訳と選び方」が役立ちます。

広告に頼らない反響の入り口も並行して整えたい場合は、「不動産業界でのSEO対策のキーワード戦略と具体施策7選！上位表示のための完全ガイド」と「地域1番店になる不動産会社のMEO対策の極意を解説！費用相場と代行5社・業態別ノウハウまで！」もあわせて確認してください。

表示ルールと反響の両方に責任を持つ不動産広告の運用なら株式会社Grill

株式会社Grillが不動産会社の広告運用を引き受けて最初に確かめるのは、クリエイティブの出来ではなく、1つの物件の情報がどこに何か所載っているかです。成約後の掲載停止が遅れる経路を洗い出し、ポータルだけでなくリスティング広告やSNS広告の配信設定まで含めて、申込の受付と連動して広告を止める手順を設計します。

広告文やLPの制作では、特定用語の根拠、徒歩所要時間の起点、月額費用の書き漏れを入稿前に照合したうえで、事実ベースの表現で問い合わせ率を上げる検証を回します。

照合や配信データの集計はAIツールで省力化し、担当者の時間を訴求の検証に充てているため、広告運用の手数料は業界標準の20%に対して10%〜、出稿は月10万円〜から始められます。賃貸仲介の繁忙期を前に掲載中の広告を点検したい段階から、新築分譲の広告開始時期の設計まで、御社の物件と体制に合わせてご相談を承ります。